Настольная книга « ДОМКОМА » Акчурин Фарид Расимович
Введение.
Последние изменения в Жилищный кодекс РФ («№ 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») привели к тому, что впервые в жилищном законодательстве вводится понятие «Совет многоквартирного дома» — своего рода народного контроля за Управляющей компанией. Таким образом, планируется обеспечить правовую защищенность собственников при выборе одного из трех способов управления – ТСЖ, Управляющая компания или непосредственное управление. Жилищным кодексом определены функции и порядок создания Совета многоквартирного дома. Избранные Советы помогут собственникам на практике решать текущие вопросы, например, потребовать снизить оплату за жилищные и коммунальные услуги в случае предоставления их ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Совет сможет получить от управляющей организации достоверную информацию о расходовании собранных платежей, о стоимости и объемах ремонтных работ, о расчетах с ресурсоснабжающими организациями и т.п.
В ходе проверки информации о нарушениях прав собственников жилья в городе Уфе по адресам: улица Мушникова 13/6, 13/7, 13/8, 11/3 и 11/4, прокуратурой выявлены неправомерные действия управляющей организации, самовольно начислявшей и взимавшей плату за горячее водоснабжение и отопление без учета показаний общедомовых приборов учета и проведения соответствующей корректировки оплаты, сообщили ГОРОБЗОР.РУ в пресс-службе прокуратуры Калининского района Уфы.
Как установила проверка, все эти дома с момента ввода в эксплуатацию оборудованы общедомовыми приборами учета ХВС, электрической, тепловой энергии на общедомовые нужды. Тем не менее, в 2011 и текущем году управляющая компания начислял плату за услугу «горячее водоснабжение» по тарифам компании «БашРТС», хотя данная организация подачу горячей воды в эти дома не осуществляет. Все указанные дома запитаны по внутридомовым инженерным сетям от индивидуального теплового пункта, где полученная от «Уфаводоканала» холодная вода нагревается до состояния горячей.
По мнению прокуроров, оплата в данном случае также должна рассчитываться по показаниям водомера, исходя из тарифов «Уфаводоканала» на холодное водоснабжение и расходов на топливо, используемое для нагревания воды.
– Кроме того, с 2010 года по настоящее время, при наличии в домах общедомового прибора учета тепловой энергии, управляющая компания «Радуга» начисляла плату за отопление по нормативам потребления коммунальных услуг без обязательной в таких случаях корректировки размера платы за отопление, – пояснила ГОРОБЗОР.РУ старший помощник прокурора Калининского района Уфы Альмира Мирзаянова. – Этим были нарушены требования «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307.
По всем фактам выявленных нарушений в отношении управляющей компании возбуждено административное производство по части 2 статьи 14.6 КоАП Российской Федерации о нарушении установленного порядка ценообразования, сообщили в надзорном ведомстве.
Жители одного из домов Кировского района жалуются на отсутствие не только капитального ремонта, но и уборки в целом.
Разбитые стены, свисающие провода, мусор и тяжёлый запах нечистот – так выглядит подъезд в одном из домов Кировского района. Кажется, что здесь живут не обычные люди, а бомжи. Жильцы исправно оплачивают уборку подъездов. Причем не только по квитанциям за жилищно-коммунальные услуги, они дополнительно платят уборщице по 10 рублей с каждой квартиры. Однако, как выглядит сотрудница ЖЭУ, мало кто знает.
Двери подъезда постоянно открыты. Помимо холода и сквозняка сюда «задувает» и посторонних людей. Именно они, говорят жильцы, в подъезде спят, пьют и едят. Двери не только подъезда, но и лифта не хотят закрываться. Лишь местные жители знают, как обращаться с чудо-подъемником. Коммунальщики же заверяют, что убираются практически ежедневно. Похожая ситуация и в Сипайлово. Жители одного из домов на улице Набережная утверждают, что коммунальщики забыли про уборку в их подъездах. Однако последние это опровергают. Пока жильцы надеются на коммунальщиков, которые не торопятся выполнять свои обязанности, дома зарастают грязью. Единственный выход – взять всё в свои руки и создать домовой комитет, считает Арсен Нуриджанов. Тогда в доме будет и чисто, и тепло. Но пока жильцы не спешат с инициативами. Гораздо легче винить во всех бедах коммунальщиков, чем самим сделать что-то полезное.
Сейчас в Башкирии ведется проверка ТСЖ и управляющих компаний региона. К 1 февраля текущего года, по данным Госжилинспекции РБ, в республике уже проверено 365 ТСЖ, из них 102 должны быть ликвидированы по решению суда. Значит, неустранимые нарушения обнаружены почти в трети из проверенных.
В результате проверок выяснилось, что в домах уфимцев иногда действуют «липовые» ТСЖ, то есть работают они без ведома граждан. И многие собственники даже не знают, что в их доме есть подобное товарищество, причем «товарищи» принимают решения, касающиеся кармана и крыши собственников, не спрашивая мнения самих собственников.
Возможно, проблема возникновения «липовых» ТСЖ в том, что граждане сами до конца не понимают, что же это такое?
Директор правозащитной общественной организации Фонд «Международный стандарт» Наталья Караваева поможет разобраться в этом вопросе.
Что такое ТСЖ?
Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, которая объединяет собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления этим самым многоквартирным домом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Как его создать?
ТСЖ учреждается на общем собрании собственников жилья многоквартирного дома. И за его создание должно отдать свой голос большинство собственников от их общего числа. Причем голосование на собрании осуществляется по пропорциональному принципу: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов у данного собственника.
В чем преимущество ТСЖ?
Главный стимул создания ТСЖ для жильцов – это возможность за меньшие деньги получать лучшее качество обслуживания дома. Собственники самостоятельно управляют своим домом так, как считают нужным.
ТСЖ – это юридическое лицо со своим расчетным счетом в банке. Правление дома от имени жильцов совершает сделки в интересах собственников, приватизирует участки рядом с домом.
Нежилые помещения в доме – подсобки, подвалы можно выгодно сдавать в аренду. Кроме того, в аренду сдаются даже стены – под рекламные щиты. Это может приносить немалые деньги. А все вырученные средства направляются на ремонт, содержание, благоустройство дома, наем необходимых специалистов (сантехника, электрика, уборщицы). ТСЖ само определяет, какие работы необходимы дому, выбирает подрядчика. При этом жильцам не нужны лишние услуги, ведь свои деньги терять никому не хочется.
Как показывает жизнь, в домах с ТСЖ жители по-другому относятся к общему имуществу – более бережно. Потому что за ремонт придется платить из собственного кармана.
Как появляются незаконные ТСЖ?
Наталья Караваева рассказала, что ей известны три основных «вида» незаконных ТСЖ.
Первый – это ТСЖ, созданные застройщиками. В новых домах собственники незнакомы друг с другом, они занимаются обустройством собственного быта, забывая об общедомовых нуждах, поэтому «инициативу» в свои руки берут застройщики.
— В таких домах никаких собраний собственников по поводу создания ТСЖ не проводилось, а подписи просто подделывались, – говорит Наталья Караваева. – Застройщики в «свои» ТСЖ сажают своих людей, которые решают вопросы в своих интересах, и тратят деньги, собранные с собственников, не помышляя об экономии.
По словам Натальи Караваевой, также незаконные ТСЖ создаются для получения финансирования на капитальный ремонт из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. Напомним, чтобы получить средства на капремонт, регион должен был выполнить определенное условие – иметь не менее 5% домов, в которых созданы ТСЖ. Как правило, такие ТСЖ появляются в «старых» домах.
— Мне рассказали про дом, в котором деятели от ЖКХ создали ТСЖ, получили деньги на капитальный ремонт, благополучно освоили их, а многие жители даже и не помышляли, что состоят в ТСЖ. Когда деньги были освоены, дом вновь передали в управление УК, – говорит Наталья Караваева.
Третий вид незаконных ТСЖ – это товарищества, которые действительно создавались собственниками, но функционируют с нарушениями. Например, в таких ТСЖ собрания не проводятся, деньги расходуются без ведома и согласия собственников, – рассказывает правозащитница.
Как собственникам отличить законное ТСЖ от «липового»?
Как же все-таки узнать, не создали ли в вашем доме ТСЖ без вашего ведома?
— И если человек найдет там свой дом, а он не голосовал за создание ТСЖ, то стоит посмотреть протоколы собраний у руководства ТСЖ. Вся подобная информация должна быть предоставлена собственнику без проблем, – говорит Наталья Караваева. – А если проблемы возникают, то стоит обжаловать эти незаконные действия начальников ТСЖ в надзорных и контролирующих органах, например, в прокуратуре или муниципальной (районной) администрации.
Как переизбрать или отказаться от липового ТСЖ?
1. Соберите подписи жителей о том, что они против ТСЖ.
2. Обжалуйте незаконные решения (если ваше ТСЖ оказалось «липовым») в правоохранительных органах. Ведь вполне могут быть и уголовно наказуемые деяния – например, фальсификация документов, подделка подписей.
3. Подайте заявление в суд о признании недействительным протокола общего собрания, регистрации устава ТСЖ (если оно липовое) и об изъятии записи из реестра.
Есть и второй путь решения проблемы: инициировать собрание собственников и решить вопрос о необходимости в доме ТСЖ. Если большинство все-таки проголосует «за», то нужно выбирать в руководители жильцов, которым доверяют, но их деятельность все равно нужно впоследствии контролировать.
Но главное, чтобы не попадать в подобные ситуации, считает правозащитница, собственники сами должны быть заинтересованы в управлении своим домом, интересоваться расходами, куда и на что УК или ТСЖ потратили деньги, собранные с них.
— Я знаю дома, где жители навели порядок в подъездах, посадили консьержку, так в таких домах рыночная стоимость квадратного метра выросла минимум на тысячу рублей. Кстати, приближается дата – 31 марта, когда УК должны отчитаться за расходы по дому за прошлый год.
Перечисление 100% транша стало возможно после успешной защиты Башкортостаном отчета за 2011 год о реализации программ и выполнении условий Фонда ЖКХ. Как сообщили в республиканском Министерстве ЖКХ, первые 30% от общего софинансирования Госкорпорации были перечислены еще в начале февраля текущего года.
Напомним, Башкортостан привлек на капитальный ремонт 565 млн 119 тысяч рублей. Из республиканского и местных бюджетов к этой сумме добавят еще 206 млн 269 тысяч рублей; 59 млн 881 тысяча рублей составит софинансирование собственников жилья.
Всего на капитальный ремонт домов в девяти муниципальных образованиях будет направлено 831 млн 270 тысяч рублей. Это позволит отремонтировать 114 многоквартирных жилых домов общей площадью 375 тысяч кв.м. Условия проживания улучшат 14293 человека. В указанных домах будут произведены ремонт или замена инженерного оборудования, кровли, ремонт фасадов и другие виды работ.
Кроме софинансирования Фонда ЖКХ, капитальный ремонт многоквартирных жилых домов проводится за счет средств собственников и органов местного самоуправления (плановый капремонт), а также в рамках республиканской программы капитального ремонта (в настоящее время разрабатывается).
В крупных городах Башкортостана ряд жилищных организаций и промышленных предприятий продолжают наращивать задолженность перед ресурсоснабжающими компаниями. Просроченная задолженность (сохраняющаяся более двух месяцев) юридических лиц перед ОАО «Башкирэнерго» за потребленные тепловую энергию и горячую воду по данным на начало февраля достигла почти 0,9 млрд. руб. Большинство компаний, попавших в список должников, являются жилищными организациями, за ними же числятся наиболее крупные суммы задолженности. Основная причина образования и роста долга – несвоевременные расчеты управляющих компаний с поставщиками ресурсов.
В 2011 году и за прошедший период 2012 года ОАО «Башкирэнерго» подало в Арбитражный суд РБ 33 иска о взыскании с компаний-должников задолженности за отпущенную тепловую энергию на общую на сумму 37,3 млн. рублей. Суд рассмотрел и удовлетворил 25 исков на сумму 26,7 млн. рублей.
За тот же период в пользу дочернего общества ОАО «Башкирэнерго» - ООО «БашРТС» было подано 37 исков на сумму 212,6 млн. рублей, из которых рассмотрено 8 с взысканием у должников 114,7 млн. рублей.
Энергетики обращались в суд для взыскания задолженности и по коммунальному ресурсу «горячая вода». ООО «БашРТС» было инициировано 23 судебных иска на сумму 281 млн. рублей, рассмотрено 12 относительно 48,1 млн. рублей.
Проблема растущей задолженности жилищных компаний перед энергетиками уже не раз обсуждалась на уровне как республиканского, так и федерального правительства. Например, министр энергетики России Сергей Шматко на днях отметил, что данная проблема носит общероссийский характер. Ее решение должно проходить при активном взаимодействии федеральных и региональных органов власти, муниципалитетов, энергокомпаний и других участников рынка.
По мнению начальника Государственной жилищной инспекции Республики Башкортостан Ильдара Замалетдинова, большинство граждан своевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, но, не смотря на это, у Управляющих компаний образуется задолженность за потребленную тепловую энергию. Это противоправные действия, которые необходимо жестко пресекать. При этом сами жители могут контролировать работу Управляющих компаний и платежную дисциплину организаций. Для информирования граждан о работе жилищных организаций ОАО «Башкирэнерго» публикует списки юридических лиц, имеющих просроченную задолженность более 1 млн. рублей, на сайте ОАО «Башкирэнерго» в разделе «Потребителям» (http://www.bashkirenergo.ru/consumers/dolgi/ )
Война между управляющей компанией и председателем домового комитета разгорается в Салавате. Обслуживающая организация утверждает, что домком в пятиэтажке выбран нелегально и мешает им работать. В результате с 1 февраля управляющая компания отказалась от обслуживания дома. Жильцы в панике. Вот уже неделю из пятиэтажки не вывозится мусор, не работают домофоны, а кому теперь платить по счетам и вовсе непонятно.
Почему их дом забросили и по каким счетам отныне платить за коммунальные услуги? Неразрешимый спор с управляющей компанией заставил жильцов выйти на улицу. Люди возмущены: обслуживающая организация незаконно расторгла договор. Ответная сторона уверяет: действовали в рамках Жилищного кодекса. Уведомления рассылали заранее. По их словам, договор обслуживания истек еще в марте прошлого года. Просили продлить срок соглашения, но реакции со стороны жильцов так и не последовало. Открытая война между управляющей компанией и жильцами этого дома длится уже неделю. С 1 февраля коммунальщики отказались от обслуживания пятиэтажки. В результате инженерные сети остались без контроля, домофоны не работают, а мусор не вывозится. Дом остался без хозяина. Сломать стену сопротивления удалось лишь после вмешательства Республиканского домового комитета. Согласно документам, старшую по дому избирали как положено на общем собрании жильцов, а договор с управляющей компанией ранее был продлен. Стороны согласились сесть за стол мирных переговоров.
Морозы на улице уже отступают, но в квартирах одной из уфимских пятиэтажек теплее не стало. Спасаясь от холода, обитатели этого дома ложатся спать в шерстяных свитерах и носках. А некоторые даже переехали зимовать к родственникам.
В квартире Раиля Фаризова особый микроклимат. Вода в чайнике остывает за считанные минуты, полы ледяные. Потому греться пенсионеру приходится у газовой плиты. И так каждую зиму. И дело здесь вовсе не в температуре за окном, а в изношенности отопительной системы. Поменять так называемую "гармошку" на батареи коммунальщики не могут уже несколько лет, жалуется пенсионер. На все просьбы о помощи представители ЖЭУ так и не отреагировали.
Риск простудиться есть, даже не выходя из дома, рассказывает соседка по квартире Наталья Прокудина. Потому детей она одевает потеплее и прямо в свитерах укладывает спать.
Невыносимый холод в квартирах вынуждает некоторых жильцов буквально бежать из дома. Так, владельцы одной из квартир – молодая семья с маленьким ребенком – холода решили пережить у родственников.
Растопить лед в сердцах коммунальщиков удалось лишь после вмешательства республиканского домового комитета. Из ЖЭУ сразу приехала целая группа специалистов. Замеры показали, что жалобы небеспочвенные.
Заменить трубы коммунальщики обещают к следующей неделе, а уже ближайшим летом – утеплить весь дом снаружи. После таких заявлений хоть в душе потеплело, признаются жители пятиэтажки. Ведь многолетний лед тронулся.
Фонд ЖКХ утвердил заявку Башкирии на получение финансовой помощи – 903,64 миллиона рублей. Эти деньги пойдут на капремонт и переселение граждан из аварийного жилья. Республика получила самый крупный транш в ПФО, к нему добавятся и средства местного бюджета. В этом году в Башкирии отремонтируют 114 домов, условия проживания улучшат более 14 тысяч человек.
Добавим, что с 2008-го года Башкирия уже получила от фонда 9,75 миллиарда рублей. Регион в рамках софинансирования добавил свои 3,67 миллиарда:
- Эти средства были направлены на проведение капитального ремонта 1 056 многоквартирных домов, где проживают 200 480 человек, а также предоставление квартир в новых домах 14 640 гражданам, проживавшим в 546 аварийных домах.
